Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) ist ein staatliches Qualitätssiegel des Bundes. Es dient dem Nachweis festgelegter Anforderungen an Gebäude und deren Planung, Errichtung und Dokumentation. Grundlage für die Vergabe ist ein für das QNG registriertes Bewertungssystem. Die erforderlichen Unterlagen werden durch eine Zertifizierungsstelle geprüft. Bei Erfüllung der maßgeblichen Anforderungen kann das Qualitätssiegel in den Anforderungsniveaus QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM vergeben werden.

Was wird beim QNG betrachtet?

Die QNG-Bewertung beschränkt sich nicht auf den Energiebedarf eines Gebäudes während seiner Nutzung. Die registrierten Bewertungssysteme beziehen unterschiedliche Eigenschaften eines Gebäudes und seines Lebenszyklus in die Prüfung ein.

Dazu zählen unter anderem die soziokulturelle und funktionale Qualität, die ökonomische, ökologische und technische Qualität sowie Aspekte der Prozessqualität. Zusätzlich bestehen besondere Anforderungen des QNG in Bereichen wie Treibhausgasemissionen und Primärenergie im Lebenszyklus, Materialgewinnung, Schad- und Risikostoffe sowie Barrierefreiheit. Welche Anforderungen konkret nachzuweisen sind, hängt von der jeweiligen Siegelvariante, dem Anforderungsniveau und dem verwendeten Bewertungssystem ab.

Damit beschreibt das QNG einen festgelegten Zertifizierungsstandard. Ob ein konkretes Gebäude die jeweiligen Kriterien erfüllt, ergibt sich erst aus dem vorgesehenen Prüf- und Zertifizierungsverfahren. Die Bezeichnung QNG sollte daher bei einem einzelnen Bauvorhaben nicht so verstanden werden, dass eine Zertifizierung bereits vorliegt, wenn diese noch nicht abgeschlossen wurde.

Welche steuerliche Bedeutung kann das QNG haben?

Neben seiner Funktion als Gebäudezertifizierung kann das QNG bei bestimmten neu geschaffenen Mietwohnungen auch im Zusammenhang mit steuerlichen Vorschriften von Bedeutung sein.

Das Einkommensteuergesetz sieht unter den Voraussetzungen des § 7b EStG eine Sonderabschreibung für bestimmte Mietwohnungsneubauten vor. Für einen Teil der hiervon erfassten Neubauten gehört zu den gesetzlichen Voraussetzungen, dass sich die Wohnung in einem Gebäude befindet, das die Anforderungen eines Effizienzhauses mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt. Der hierfür erforderliche Nachhaltigkeitsnachweis wird nach der gesetzlichen Regelung durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude geführt.

Das Vorliegen einer QNG-Zertifizierung allein führt allerdings nicht automatisch zu einer steuerlichen Begünstigung. § 7b EStG enthält weitere Voraussetzungen, beispielsweise hinsichtlich des Herstellungs- beziehungsweise Anschaffungszeitpunkts, der Kosten, der Nutzung und der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken. Ob die Sonderabschreibung tatsächlich in Anspruch genommen werden kann, ist daher immer anhand des konkreten Sachverhalts zu prüfen.

Sonderabschreibung und reguläre Gebäude-AfA

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen zusätzlich zur regulären Absetzung für Abnutzung des Gebäudes in Betracht kommen.

Daneben sieht § 7 Abs. 5a EStG für bestimmte zu Wohnzwecken dienende Gebäude die Möglichkeit einer degressiven Gebäude-AfA vor. Auch hierfür gelten eigenständige Voraussetzungen, insbesondere hinsichtlich des Herstellungsbeginns beziehungsweise des Erwerbs.

Das Gesetz ermöglicht grundsätzlich, die Sonderabschreibung nach § 7b EStG neben der regulären Gebäude-AfA beziehungsweise – soweit deren Voraussetzungen vorliegen – neben der degressiven Gebäude-AfA anzuwenden. Daraus lässt sich jedoch kein pauschaler Abschreibungsvorteil für jedes QNG-zertifizierte Gebäude ableiten. Die konkrete steuerliche Wirkung hängt insbesondere von den individuellen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, den jeweiligen Bemessungsgrundlagen, dem Zeitpunkt des Erwerbs oder der Herstellung sowie der späteren Nutzung der Immobilie ab.

QNG frühzeitig in der Projektplanung berücksichtigen

Soll bei einem Neubau eine QNG-Zertifizierung angestrebt werden, ist es sinnvoll, die hierfür maßgeblichen Anforderungen bereits in der Planungs- und Bauphase zu berücksichtigen. Das Zertifizierungsverfahren setzt eine entsprechende Nachweisführung und Dokumentation voraus. Nach Abschluss der Baumaßnahmen werden die Unterlagen geprüft; erst bei Erfüllung der jeweiligen Anforderungen wird das Qualitätssiegel vergeben.

Für Bauherren, Projektentwickler und Erwerber kann das QNG damit eine Rolle bei der Dokumentation definierter Gebäudequalitäten spielen. Bei bestimmten Mietwohnungsneubauten kann der QNG-Nachweis darüber hinaus Bestandteil der gesetzlichen Voraussetzungen für eine steuerliche Sonderabschreibung sein.

Ob ein konkretes Projekt die Anforderungen des QNG erfüllt und ob steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten tatsächlich genutzt werden können, sollte jeweils projekt- und personenbezogen geprüft werden.

Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information. Er stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung dar und enthält keine Aussage darüber, ob bei einem konkreten Bauvorhaben oder Erwerb bestimmte steuerliche Voraussetzungen erfüllt sind. Eine individuelle Prüfung sollte insbesondere durch entsprechend qualifizierte steuerliche und gegebenenfalls rechtliche Berater erfolgen.